En France, l’investissement dans les biens immobiliers est une affaire rentable. Un moyen sûr pour bénéficier des nombreux avantages de la défiscalisation. Lesquels avantages peuvent varier selon la nature et le statut juridique des biens immobiliers. Par exemple, investir dans une SCI ne présente pas exactement les mêmes avantages qu’un investissement en lmnp. Et cela notamment à cause de la différence de statut juridique entre ces deux formes d’investissements immobiliers. Découvrez dans cet article la nuance entre la lmnp et la SCI ainsi que les avantages que confère chacune d’elle.
La lmnp désigne une « Location Meublée Non Professionnel ». Investir en lmnp consiste à acquérir un bien immobilier neuf, le meubler et le mettre en location non professionnelle. Vous ne pouvez donc pas mettre votre bien en location nue et bénéficier de ce statut fiscal.
Juridiquement, la lmnp est un statut fiscal permettant à un investisseur de déclarer ses revenus concernés par l’imposition. Ce type d’investissement immobilier présente beaucoup d’avantages. Par exemple, en investissant en lmnp, vous bénéficiez d’un régime fiscal particulièrement avantageux pour vos revenus locatifs. Entre autres, vous avez :
L’un des principaux atouts du LMNP est la possibilité d’optimiser la fiscalité grâce à l’imputation des déficits sur les revenus locatifs, ce qui permet d’alléger la charge fiscale du loueur en meublé. En cas de revente, la taxation de la plus-value foncière dépendra de la durée de détention et pourra bénéficier d’une exonération progressive après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce cadre fiscal attractif fait du LMNP une solution idéale pour générer des revenus locatifs tout en optimisant la réduction d’impôt et la rentabilité de l’investissement immobilier.
En effet, avec le statut de lmnp, vous n’avez pas besoin de créer une société de gestion pour votre bien immobilier. Il vous permet de posséder des biens immobiliers locatifs en votre propre nom. Ce qui ne vous empêche pas de mener des activités génératrices de revenus en parallèle.
Tout revenu locatif issu de la lmnp est imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette catégorie donne un libre choix entre le régime Micro-BIC et le régime réel simplifié. Le premier vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Celui-ci est de 71 % en cas de classement meublé touristique. Le second régime, plus avantageux que le premier, vous permet de déduire les nombreuses dépenses liées à votre bien immobilier. Il vous permet notamment d’amortir la valeur du bien, des travaux, du mobilier.
Avec une lmnp, vos revenus locatifs sont soumis au prélèvement de solidarité à hauteur de 7 % et un taux global de 17,2 % aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Société Civile Immobilière, la SCI est un statut juridique d’entreprise. Ainsi, elle est une personne morale de gestion collective de biens immobiliers. La SCI se constitue d’investisseurs qui mettent en commun leurs biens immobiliers ou des moyens pour en acquérir. Ceux-ci mettent ensuite ces biens en bail afin d’en tirer profit. Les biens immobiliers d’une SCI peuvent être aussi bien en location meublée qu’en location nue. À l’instar de toute société, la SCI dispose d’un capital, d’un siège social et est fondée sur des statuts et normes réglementaires. La gestion des biens immobiliers dans le cadre d’une SCI est assurée par un comité désigné par le conseil d’administration.
Une SCI peut être familiale ou tout simplement constituée de partenaires n’ayant aucun rapport d’affinité. Ce statut juridique présente beaucoup d’avantages. Entre autres, vous avez :
Il faut noter qu’il existe plusieurs points de nuance entre une lmnp et une SCI. D’abord, la SCI est une personne morale disposant sous sa responsabilité de plusieurs biens immobiliers alors que la lmnp n’est qu’un statut fiscal. Aussi, les revenus du lmnp locatifs ne doivent-ils pas excéder 23000€ alors que le capital de la SCI est libre. Cette dernière est libre de mettre ses biens immobiliers en location nue à des professionnels ou non, ce qui n’est pas le cas de la lmnp.
il est tout à fait possible de louer un bien immobilier en LMNP au sein d’une SCI, mais sous certaines conditions strictes. En principe, la SCI est une structure transparente fiscalement, soumise par défaut à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que ses revenus sont considérés comme des revenus fonciers. Or, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) impose une fiscalité en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui est incompatible avec le régime de la SCI soumise à l'IR. Cependant, pour que la SCI puisse exercer une activité de location meublée, elle doit opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option permet d’amortir le bien immobilier et de déduire l’ensemble des charges locatives, amortissements et intérêts d'emprunt, mais elle entraîne également une taxation plus lourde sur les plus-values en cas de revente. Ainsi, la combinaison LMNP et SCI peut être intéressante dans une stratégie patrimoniale spécifique, mais elle nécessite une étude approfondie et l’accompagnement d’un expert en gestion immobilière pour optimiser les revenus locatifs et la fiscalité du bailleur.
